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央企退房令真相調(diào)查:為自保瘋狂炒地

信息來源: http://www.msshfy.com/  時間:2017-04-14 

近日,有媒體報道,多數(shù)央企未執(zhí)行國資委在2010年兩會時發(fā)布的“退房令”。理由是2016年拿地支出前15名的房企中,由央企和國企組成的“國家隊”占據(jù)8席。

剛剛過去的一年,尤其是2016年上半年,中國土地尤其是高價土地市場被“國家隊”占領(lǐng)了半壁江山。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年前5月,全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊,成交總價為3288.2億元,其中有52宗被國企獲得,合計成交金額達(dá)1785.8億元,占比為54%。其中,信達(dá)、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅高價地塊(高總價、高單價、高溢價)。

但是,澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn),活躍在2016年土地市場的央企,大都擁有國資委頒發(fā)的“房地產(chǎn)牌照”,只有信達(dá)地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不在21家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之列。

事實(shí)上,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是第一批響應(yīng)“退房令”的央企。2010年12月,香港南豐集團(tuán)接手中遠(yuǎn)國際退出的11.87%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán),成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東,宣告遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式褪下了央企的外衣。

“限房令”最早要追溯至2010年兩會時期。期間,央企一天之內(nèi)拍出3個高價地。當(dāng)月18日,國資委要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,另外78家央企在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。19日,國資委召開部分中央企業(yè)會議,要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企,在15個工作日內(nèi)制定有序退出的方案。

這78家央企在2008年所屬三級以上子孫公司超過220家,約占央企中房企的六成。

到了2011年,另有5家央企被獲批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌當(dāng)時就表示,央企的部分退出并不會從根本上緩解高地價高房價。

事實(shí)證明確實(shí)如此。

2017年以來,為了做將已經(jīng)確定的房地產(chǎn)“主業(yè)”做強(qiáng),使得這部分央企越來越敢于主動適應(yīng)市場競爭,活躍程度日益加強(qiáng)。

2月10日,華潤置地9.27億元奪得長沙雨花區(qū)韶山路056塊商住地(商住比為3:7),溢價率171.8%。

1月19日,綠城和建發(fā)聯(lián)合體以31億元競得杭州主城區(qū)塘北地塊,成交樓面單價超過4萬元。同日,碧桂園拿下的杭州另一塊地,溢價率達(dá)到上限。

1月20日,中海地產(chǎn)以29億元競得東莞一宗限價商住土地,折合樓面價2.66萬元。

回望2016年,高價地密集誕生開始于5月,在8月達(dá)到高峰。澎湃新聞隨便舉幾個例子:

5月13日,南京一天拍出三個高價地。葛洲壩競拍出每平方米4.5萬元的樓面價,不僅刷新當(dāng)?shù)氐膯蝺r紀(jì)錄,還超過了當(dāng)時上海市商品房的成交均價(每平方米3.9萬元)。

電建地產(chǎn)和金茂地產(chǎn)以34億元、35.6億元拿下另兩塊高價地,樓面單價都在37000元左右。

5月18日,保利地產(chǎn)以54.5億元競得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一地塊,折合樓板價43607元/平方米,溢價率295.8%。

5月27日,信達(dá)地產(chǎn)以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊。

6月1日,信達(dá)地產(chǎn)以總價58億元拿到了上海顧村地塊,3.6萬的樓板價再次刷新了當(dāng)?shù)氐某鲎尲o(jì)錄。

6月2日,電建地產(chǎn)和中國金茂旗下廣州方榮房地產(chǎn)以總價82.89億元摘得深圳商住地A816-0060地塊,折合樓板價為56781元/平方米。這個央企聯(lián)合體比第二位同樣是央企的葛洲壩70.59億元的報價高出整整12億元。

6月29日,央企中糧以24.4億元的價格拍得上海浦東新場宅地,樓板價38300元/平方米,溢價率236%。

6月30日,國企奉賢發(fā)展以17.22億元的價格拿下奉賢區(qū)南橋新城地塊,樓板價36485元/平方米,溢價率240%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年8月份,全國單塊土地超過10億元的地塊累計共有45塊,其中溢價率超過100%的高達(dá)30塊。

12家千億房企,央企占三分之一

如此局面,身份特殊的央企融資成本低是原因之一。

以黑馬信達(dá)地產(chǎn)為例,母公司為金融界巨頭、隸屬財政部的信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司。2015年財報顯示,全年營業(yè)收入81.36億元。這一規(guī)模,相比萬科,收入不足4%。信達(dá)地產(chǎn)在2016年的銷售額翻了一倍,達(dá)到160億元,但在房企銷售200強(qiáng)中,僅排在98位。

饒是如此,2015年7月至2016年6月,信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊,其中7宗是高價地。其時,信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別達(dá)到83.96%和315.48%。毋庸置疑,大股東資源對于房企融資的支持和增信作用巨大。

此外,2016年一季度,銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例,新增貸款規(guī)模4.61萬億元,社會融資規(guī)??傤~6.5萬億元,均超過或接近歷史最高水平。在中央嚴(yán)控地方債務(wù)背景下,央企以其獨(dú)特的國有資本擔(dān)保、抵押物充裕等優(yōu)勢,獲得了大規(guī)模的銀行低成本信貸資金。

而央企在發(fā)行公司債、企業(yè)債等低成本融資過程中,其審批流程較民營房企更快捷、更容易。

這種背景下,地產(chǎn)央企們在過去一年迅速成長。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至2016年5月,國家電網(wǎng)旗下魯能集團(tuán)已在土地市場砸下超過100億元重金,而2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達(dá)112.4億元,2015年年新增土儲近500萬平方米。要知道,在2015年,魯能地產(chǎn)銷售額只有202億元。

快速擴(kuò)張后,據(jù)魯能集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示,截至12月10日魯能地產(chǎn)銷售額破600億元,提前完成年度目標(biāo)。從202億元到600億元,銷售額同比增長率達(dá)300%,排在2016年銷售200強(qiáng)第20位。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù),200強(qiáng)中,12位千億房企中,保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地占了4席。排名最高的保利地產(chǎn)位于第5位、中海地產(chǎn)位于第6位,銷售額達(dá)到2000億元左右,但與萬科、恒大、碧桂園的3000億元規(guī)模也還存有一定距離。排在第9位和第11位的綠城中國、華潤置地銷售額則在1000億元左右。

分列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、魯能集團(tuán)、中國金茂、中國鐵建的銷售額在400億-800億元之間。21家擁有牌照的央企,還有13家銷售額在400億元之下。

自保之道:誰能在央企整合中占據(jù)主導(dǎo)

也有分析稱,瘋狂拿地正是央企的自保之道——央企之間存在相互合并的風(fēng)險。

2015年12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,首次明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”。之后,地產(chǎn)央企的重組前赴后繼,同時造就了2016年央企瘋狂制造高價地的現(xiàn)象。在21家地產(chǎn)央企中,有5家發(fā)起了重組:中海、招商局、中冶、五礦、保利。比如,中海與中建地產(chǎn)重組完成后,再并購中信部分地產(chǎn)業(yè)務(wù);招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口……

國企改革和急劇加速的行業(yè)整合的大背景之下,擁有牌照的21家央企尚且如此,其他規(guī)模不大的央企國企呢?

擴(kuò)充土地儲備、擴(kuò)大規(guī)模、增加估值,似乎成了一些還想擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企擺脫出局風(fēng)險的出路——為自身獲得繼續(xù)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加籌碼,不得不瘋狂舉牌。

畢竟,如果一個央企沒有充裕的土地儲備,并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢”,極有可能會被其他央企合并。只有做大規(guī)模的同時,獲取高價地做高成本,以打消那些主業(yè)為地產(chǎn)的央企吃掉自己的積極性。而一旦獲得更多的“話語權(quán)”,優(yōu)勢方也許還能夠并購其他央企的“退房”資產(chǎn)。


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